Det svenske eiendomsselskapet SBB ble selve symbolet på aggresiv vekst ved hjelp av heftig belåning i obligasjonsmarkedet og foroverlent bokføring av verdiene på eiendomsmassen. SBB skulle bli «størst i Europa» og aksjen var sikkelig hot i 2020 og 2021. Men bråstoppen kom og aksjen falt 75% første halvår 2022 (siden har den falt ytterligere). Flere andre større selskap så også aksjekursen falle rundt 50%. Obligasjonene selskapene hadde utstedt fikk omtrent samme type behandling, de ble most. Særlig hybridobligasjonene, som stiller bak sikret bankgjeld og usikrede senior obligasjoner, falt i mange tilfeller like mye som selskapenes aksjer.

R.I.P for Real Estate

Det manglet ikke på dommedagsprofeter med sine enkle profetier – de fleste svenske selskapene var det bare å si «saynoara» til. Og Entra skulle restruktureres eller i det minste bli et High Yield selskap.

Vel, Entra er fortsatt BBB og har så langt ikke måttet hente egenkapital. Av andre større så er de svenske selskapene Castellum og Balder også fortsatt Investment Grade, men her er det gjort noen mindre emisjoner. SBB er ratingmessig på »konkursens rand», men om obligasjonene (og aksjen ?)  der kan bli ordentlige klinkekuler (lånt finansielt uttrykk) har ikke vi tatt stilling til ennå. Et annet selskap med lavt prisede obligasjoner som har fått mye oppmerksomhet er Heimstaden Bostad der Ivar Tollefsens Heimstaden AB nå har omkring 35% av aksjekapitalen og fortsatt 51% av stemmene. Der har vi bygget opp en posisjon over de siste kvartalene. Men herregud, hvorfor ? Tollefsen går jo konk !? Nja, er det så sikkert da ? Vi tar ikke hele analysen her og alle punktene, men vi nevner for Heimstaden Bostad sin del følgende momenter.

1. Selskapet har fortsatt en bra likviditetsreserve, men vi er enig i at den ikke holder i flere år (man må jo gjøre noe FØR kassen er tom)
2. De har startet et salgsprogram der de så langt har solgt enheter cirka 30 % over bokførte verdier (fra utleie til selveier litt forenklet)
3. De er fortsatt IG (riktignok laveste mulige med BBB-) og de har en klar strategi om å forbli IG
4. Lange renter i EUR, der over halvparten av porteføljen befinner seg, er ikke så avskrekkende høye som i USA. Og ECB ser ut til å gjennomføre sitt første rentekutt før sommerferien.
5. Den svenske delen av porteføljen, som også er betydelig, får trolig hjelp av Riksbanken i mai eller juni (Riksbanken er notorisk upålitelig viser historien)
6. Risiko for økt ledighet i porteføljen (cirka 2 % nå) er så nær et «ikke-tema» man kan komme. Hvor skal folk bo om de ikke fyller opp leiligheter for «vanlige folk» ?

Det som i økende grad får oppmerksomhet i sektoren nå, var vi innom i punkt 6 over. Økt ledighet er et tema mange flere aktører nevner nå enn bare for et par måneder siden. I Sverige har antall konkurser økt betydelig den siste tiden. Ifølge tall fra Brønnøysundregistrene har vi et gjennomsnittlig antall konkurser så langt i 2024 her hjemme. Om antall konkurser øker signifikant og det er bygget for mye nytt av eksempelvis kontor eller lager i et geografisk område (og på spekulasjon?) kan man få et nytt problem å hanskes med. Ledige nabolokaler medfører jo som regel svakere prisingsmakt for gårdeier.

Med et lite skremmeskudd til slutt der, så er vi allikevel fortsatt positive til flere av selskapene eller obligasjonene i sektoren. Vi mener Heimstaden Bostad (største posisjon i FIRST High Yield) tusler videre med jevnlige oppjusteringer av leieinntektene og med stødige 98% occupancy rate. Nest største posisjon er Castellum hybrid. Disse obligasjonene har fortsatt effektiv rente i intervallet 9-20%, som vi fortsatt synes gir svært god risk/reward.

Skrevet av Henry Grepstad, forvalter av FIRST High Yield og FIRST Yield.