Den viktigste observasjonen synes jeg, er at den svart delen av søylene, altså antall kvadratmeter er den viktigste drivere til verdiskaping. Og som nevnt måler jeg per aksje. Noen selskaper gjør emisjoner (utsteder fler aksjer) for å gjøre eiendomskjøp. Helt fint det, men da må vi justere for økt antall aksjer. Dette har bidratt med 5.3% årlig og var kun negativ i 2024. Det er jo en liten treghet i dette, og den enkle forklaringen er nok at det var vanskeligere å sette i gang prosjekter i 2022/23 da byggekosten var veldig høy. Men som vi ser kom det sterkt tilbake i 2025.

Leie per kvadratmeter er typisk drevet av inflasjon (siden leiekontraktene gjerne er KPI-justerte). I 2022 men spesielt 2023 bidro dette positivt, nettopp drevet av inflasjonen som var høy da. Nå derimot er inflasjonen lavere og også leieprisøkningene. I snitt har dette bidratt med 5.2% årlig, nesten like mye som antall kvadratmeter.

På samme måte får vi si bidro rentekostnadene betydelig negativt i samme periode da de vesentlig høyere markedsrentene (samt høyere kredittpåslag) ga selskapene høyere rentekostnader. Økte leier var ikke nok til å kompensere forøkte renter i 2023, det eneste året der det ble målt negativ verdiskaping. I snitt har økte renter bidratt negativt med 2.4% årlig.

Belegg har bidratt ørlitt negativt, men ikke noe vesentlig. ADK (andre driftskostnader og adm) har bidratt positivt med 1.5% årlig. Selskapene blir flinkere, større (skalerer), de kjøper shabby bygg og optimerer de osv.

Så i snitt har selskapene i fondet klart å vokse sin inntjening per aksje med 9.6% årlig de siste rundt 6.5 år. Det tenker jeg ikke er så halvgærnt. Mulig jeg tar helt feil, men over tid bør vel ikke renter trende noen vei, men i sum være flate (åpenbart med potensielt store svingninger underveis). Og gjennom denne perioden har rentene økt en god del, tross at de har kommet ned (utenfor Norge) den siste tiden. Hadde vi justert for negativt rentebidrag i perioden ville verdiskaping vært 12.0% istedenfor 9.6%. Uansett, sånn er det til tider, og det skaper tross alt muligheter også. Siden jeg har fokusert på å eie selskaper med lave leier, fikk selskapene mulighet til å øke disse ganske mye uten særlig risiko for at de går ned. Rentene derimot har jo gått en del ned igjen, så netto netto blir jo det bra langsiktig for selskapene.

Men greit, nok om historien, greit å ha med seg den også tenker jeg, hva med framtia. Selv om jeg selvsagt ikke aner hvordan det faktisk ender med å gå, så er det jo noen resonnementer det går an å dra.

Rentene er forventet å være relativt flate i 2026 om vi ser på sentralbankene sine prognoser. For selskapene betyr det at det vil variere litt basert på strukturen de har. Noen har fortsatt dyre lån de trolig vil få refinansiert lavere, både gjennom markedsrenter og kredittpåslag. Obligasjonsmarkedet er stramt nå (dvs lave påslag) og bankene har også redusert marginene. For andre selskaper som var flinke å sikre før rentene gikk opp vil de kunne få økte renter når de refinansierer. Jeg tror i sum det vil kunne blir ørlitt positivt i år, men +/- 0 så har jeg sikra meg litt.

Leieprisene vil nok ikke stige mye. Inflasjonen er lav og spesielt innenfor kontor en del lokasjoner er det press på leiene og høy ledighet. Så det er et segment jeg prøver å ikke ha for mye eksponering mot. Bolig i Sverige derimot vil kanskje få rundt 2-4% leieprisøkning da dette er basert på forhandlinger (som ikke er ferdige enda meg bekjent). Så i sum helt klart positivt, men lavere enn foregående år.

Ledighet er vel der jeg er mest bekymra, spesielt på kontor som nevnt. For enkeltselskaper kan det ha større effekt, avhengig av lokasjon, leietakerstruktur osv. Tipper dette vil bidra noe negativt i 2026.

Til slutt antall kvadratmeter som jeg tror blir den klart viktigste positive bidragsyteren. Og det er jo ikke bare ren gjetting. Mange selskaper har allerede annonsert transaksjoner som blir gjennomført i år, samt de som ble gjennomført i Q4’25, men først blir synlige i regnskapet i disse dager. Og det er jo bra når selskaper evner å kjøpe eiendom på 7-8% netto yield, men låner penger på 3.5% (STIBOR + 150bps). Noen selskaper gjør også emisjoner, da gjerne over bokverdier, eller enda viktigere på en implisitt yield kanskje ned mot 5%. Kjøper noe på 7.5%, utsteder aksjer på 5% og låner på 3.5% for å gjøre regnestykket enkelt, det blir det fin EPS vekst av. I tillegg er byggekostnaden kommet noe ned, så det er sikker naturlig å vente noe økt aktivitet fra at lavt nivå.