Alle selskapene har nå levert tall for fjerde kvartal, og det har vært et sterkt kvartal synes jeg. Jeg liker jo å se på selskapenes inntjening når jeg vurderer hvor bra det går, og for fondet FIRST Nordic Real Estate som jeg forvalter var inntjening per fondsandel (EPS for fondet) opp 7.6% fra årsskiftet og opp 22.9% Å/Å. Det er med god margin det høyeste som har vært siden fondet ble starta i 2019.

Eiendom er jo på et vis enkelt. Antall kvadratmeter, beleggsgrad, leiepriser, rentekostnader og andre kostnader er de faktorene som påvirker selskapenes inntjening.

Det som har drevet denne veksten i inntjening per fondsandel (IPFA) er i størst grad fallende renter. Selv om vi her i fedrelandet ikke har vært bortskjemte med rentekutt siste tiden, så er kun 7% av fondet eksponert mot Norge. 65% er mot Sverige og 28% er mot resten av Europa (altså Euro-renter). Og rentene utafor Norge har jo falt en god del.

I tillegg til dette, så har leiene fortsatt å øke, primært drevet av såkalte KPI-justeringer som er ment som inflasjonsbeskyttelse. Den var jo lavere ved dette årsskiftet enn i de to foregående år, men i sum har beregner jeg denne til å være 1.5-2.0% (husk bolig i Sverige følger ikke inflasjon like mekanisk, og steg mer ved denne anledningen).

Belegg har vanligvis ikke så stor innvirkning, ikke dette kvartalet heller, og vi skal nok være litt obs på at det er svak økonomi i Sverige og spesielt kontormarkedet rundt Stockholm har litt utfordringer. Nå har vi bevisst ikke så mye kontoreiendom i fondet, blant annet på grunn av dette, og vi liker at selskapene vi investerer i har lange leiekontrakter.

Når det gjelder segmentfordeling i fondet, så er lager/logistikk og lett industri den største eksponeringa. Dette er jo modellstyrt, og modellen liker høy yield og lave vedlikeholdskostnader. Litt samme gjelder for handel, da spesielt enkeltstående butikker primært innen mat. Dette er også et segment vi har en del eksponering mot. Samfunnsbygg har vi også en del eksponering mot, mest fra Public Property Invest (eneste norske selskap), men også noe Brinova. Politistasjoner, aldershjem, skoler er typiske bygg innenfor dette segmentet. Fondet har også eksponering mot bolig, spesielt i Sverige samt noe kontor.

Jeg mener ikke vi har hatt noen eiendomskrise, men det har vært et utfordrende marked for finansiering en periode. Det virker være i god forfatning nå. Kredittpåslag i obligasjonsmarkedet har falt betydelig og for noen selskaper er det på laveste nivå noensinne. Bankene virker også å ha redusert marginen litt. Og de underliggende rentene er selvsagt lavere. Det som derimot typisk skaper eiendomskriser, sånn som det var i for eksempel Spania og Irland, er at det blir bygd altfor mye, gjerne på spekulasjon. Det er ikke så lett å finne data på alt, men bolig i Sverige er det god tilgjengelig data på. Dette er jo litt syklisk av åpenbare grunner, og når SCB (norske SSB) rapportere tall for fjerde kvartal, så var igangsettinger ned 27% Å/Å, og takten nå er laveste siden Q2 2013, og er ned hele 62% siden toppen i 2021. Så det tenker jeg er gode nyheter for de som eier eiendom (bolig) og ikke minst for de som evner å bygge da andre ikke får til det samme. Det er jo i slike tider selskaper kan styrke sine posisjoner.

Så jeg synes jo egentlig det er mange positive ting å trekke fram. Det virker ikke som aksjemarkedet deler mine tanker. Siste 3 år er eiendomsindeksen (målt i NOK) ned 10% og siste året er avkastninga beskjedne 8%. Fra toppen i oktober i fjor er fallet 14%. Verdsettelsen er det laveste siden oktober 2023, og i etterkant av det kom det en voldsom oppgang.

Her følger grafen som viser fondskursen samt inntjening per fondsandel. Og de har jo gått motsatt vei i det siste. Også greit å merke seg synes jeg, at det har vært en noenlunde stabil vekst i dette nøkkeltallet, og fallet i 2023 som skyldes høyere renter er tross alt ikke så brutalt.

Så jeg tror jo matematikken fungerer denne gangen også. Fundamentale endringer og aksjekurser kan til tider avvike mye, men de finner vanligvis sammen igjen til slutt.

Les mer om FIRST Nordic Real Estate her.

Men hvordan har det underliggende markedet utviklet seg? Gitt den svake utviklingen av nesten samtlige aksjer innen fornybar energi, skulle man tro at verden har sluttet å investere i å bygge ut fornybar energi generelt og solenergi spesielt.  

Men solenergi har vist en eksplosiv utvikling der 2023 ble nok et rekordår i utbygging av fornybar energi generelt og spesielt innen solenergi. Bloomberg New Energy Finance (BNEF) estimerer nå at det ble bygget ut nesten 450GW med solenergi, en vekst på 77% fra 2022. Og det tross at 2022 også var et rekordår med 35% vekst.