Ny vekst
Det siste året har pilene i all hovedsak pekt oppover for eiendomsfondene.
Populære FIRST Nordic Real Estate A er opp hele 74,43 prosent de siste tolv månedene.
Odin Eiendom D, en annen favoritt blant norske fondsparere, er opp nesten 70 prosent i samme periode.
Thomas Nielsen er fondforvalter for FIRST Nordic Real Estate, og naturlig nok meget fornøyd med den positive trenden for eiendomssektoren.
– Det har vært en veldig hyggelig utvikling det siste året. Fallende renter er selvfølgelig mye av forklaringen. Noen selskaper har også greid å ta grep som har styrket økonomien.
Nielsen var selv en av de som valgte å putte penger i eiendom da markedet var på et lavpunkt, forteller han.
– Jeg kjøpte noen andeler i fjor, da alle mente det var helt krise. Men rentene har gått ned og leieinntekter har gått opp, noe som selvfølgelig bidrar til at selskapene tjener mer penger. Dermed går aksjekursen riktig vei også.
Styrket ut av vanskelig tid
Om den positive trenden vil fortsette, synes imidlertid Nielsen er vanskelig å spå.
– Det er umulig å si om dette er riktig tid for å investere, men jeg synes mange av selskapene har posisjonert seg godt. De har kommet seg gjennom en turbulent tid, og gjort de riktige grepene når det gjelder faktorer de selv kan påvirke.
– Jeg tror derfor selskapene er veldig godt posisjonert til å ha en sterk utvikling også i tiden som kommer. Vi fokuserer mye på selskaper som har kjøpt mye eiendom i vanskelige tider, og kommet styrket ut av en turbulent tid.
Analysesjef Petter Slyngstadli i Norne Securities tror veksten innen eiendom vil flate ut i tiden som kommer.
– Det har vært veldig bra avkastning på for eksempel First Nordic Real Estate og Odin Eiendom, de har hatt en kraftig økning. Dette er gode fond, jeg har sansen for dem. Det har generelt sett vært et bra comeback av eiendomsaksjer, med en fabelaktig oppgang. Men reprisingen er nok nært fullført nå.
Sverige sitter på svaret
Norske eiendomsfond har stort fokus på Norden, med hovedvekt på Sverige. Vårt kjære naboland er samtidig et eksempel på at det er flere faktorer enn rente og inflasjon som spiller inn, selv om bransjen påvirkes sterkt av disse.
Sverige leder an i den vestlige verden når det kommer til rentekutt. Styringsrenten lå på 3,5 prosent, men ble i slutten av september kuttet med 0,25 prosentpoeng til 3,25 prosent. I Norge er den 4,5 prosent. Norges Bank ser heller ikke for seg noe rentekutt før i 2025, mens den svenske sentralbanken åpner for ytterligere rentesenkning i år.
Også i våres kuttet den svenske Riksbanken renten, noe Stockholmsbørsen responderte positivt på. Eiendomsaksjene hang imidlertid etter det øvrige markedet, og var fortsatt i minus.
Mye av forklaringen er at det omtrent på samme tid kom nye prognoser for befolkningstilveksten, som var langt dystrere enn tidligere anslag. Dette slo negativt ut for eiendomsaksjene, siden færre folk betyr mindre behov for bolig og eiendom.
Mer enn bare rentenivået
Å stirre seg blind på rentenivået fører lite godt med seg, hverken for investorer eller eiendomsselskapene selv, mener FIRST-forvalteren.
– Selv de som setter rentene har problemer med å spå utviklingen. Rentene er mer et matematisk spørsmål, rett og slett, mens for eksempel leieinntektene har man større anledning til styre selv, påpeker Nielsen.
Petter Slyngstadli i Norne Securities trekker også frem andre faktorer som spiller inn på prisingen av svenske eiendomsaksjer.
– Spesielt Odin Eiendom har jo veldig mye i Sverige, er veldig rettet mot markedet der. Sverige har lykkes i å få kontroll på inflasjonen, og det kommer sikkert nye rentekutt også.
– Samtidig har de høy arbeidsledighet, som påvirker både boligmarkedet, retail og kontor. Sverige er litt annerledes enn Norge sånn sett. Det vi har til felles er svak valuta, noe som gjør at hotellmarkedet gjør det bra.
Slyngstadli understreker at det også er muligheter for ytterligere vekst innenfor segmenter av eiendomsmarkedet.
– Sverige hadde mye boligbygging frem til 2021, men lite i årene etter. Samtidig har de hatt mye innvandring, blant annet fra Ukraina. Dette har gjort at også bolig er attraktivt fra et eiendomsperspektiv, og gjennom 2025 kan man nok se økt lønnsomhet på det feltet.
Slyngstadli sier man kan forvente vekst i markedet i en tid fremover, men påpeker at det er stor forskjell fra selskap til selskap.
– Noen tok lite risiko gjennom krisen og greide seg bra, andre ble mer preget og trenger tid for å komme seg ut av det. Generelt sett tror jeg eiendomsmarkedet vil greie seg helt greit. Men de «enkleste» pengene er nok borte, det toget har gått. Det er viktig med en god fondsforvalter i eiendomsmarkedet, og der har jeg sansen for FIRST Nordic Real Estate og Thomas Nielsen.
Viktig del av porteføljen
Eiendom er generelt sett viktig å ha i porteføljen, selv om markedet stabiliserer seg, og avkastningen blir mer moderat, mener Petter Slyngstadli.
– Som alltid henger høy avkastning sammen med høy risiko, noe som var på topp når eiendomsmarkedet kunne gå begge veier. Nå har vi som sagt vært gjennom en voldsom reprising, som nok er ferdig nå. Dermed vil også markedet stabilisere seg, konkluderer Petter Slyngstadli.
Han får støtte fra Mads Johannesen i Nordnet. De som håper på en fortsatt kraftig stigning blir skuffet, tror han.
– De enkle prosentene har gått, det voldsomme rushet oppover er over. Men mange av disse selskapene, spesielt i Sverige, er solide selskaper som har levert godt selv med et vanskelig rentenivå. Med et litt mer favoriserende renteklima i Sverige, vil de nok fortsette å gjøre det bra fremover. Men jeg ser ikke for meg at man kan forvente 20–30 prosent i året, slik man blant annet har sett innen teknologi, mener Johannesen.
Investeringsøkonomen i Nordnet trekker frem et annet moment som er viktig med tanke på oppgangen til eiendomsfondene.
– Man må også se økningen til eiendomsfondene i sammenheng med at disse hadde falt voldsomt året før. Sammenligner man med toppen i 2022, er samtlige eiendomsfond negative. I likhet med andre rentesensitive bransjer, påpeker Johannesen.
Selv ville ikke Slyngstadli kjøpt eiendomsfond nå, sier han til Nettavisen.
– Jeg tror det er bra å ha litt eiendomsaksjer i porteføljen sin. Man kjøper selskaper som investerer i eiendom, og da kjøper man også deres forvaltningsevne. Børsnotert eiendom har vært bra. Men det er nok mindre grunn til å kjøpe det nå, i stedet for et bredt Norge-fond eller et bredt Norden-fond. Selv ville jeg nok heller valgt et mer veldiversifisert utbyttefond, som vanligvis inneholder en god del eiendom og finansaksjer, med mye av de samme driverne, samt et godt underliggende utbytte-yield.
Slyngstadli understreker at gode eiendomsfond kan gjøre det like bra som markedet fremover – og noen aksjer innenfor eiendom, mye bedre. Problemet er å finne hvilke, påpeker han.
– Kan komme en ny smell
Mads Johannesen i Nordnet ser også noen faremomenter ved å investere i eiendomsaksjer nå.
– Disse store eiendomsfondene er jo konsentrert innen nisjesektorer. Velger man et bransjefond som dette, vil det være en høyere risiko. Markedet tar høyde for ytterligere rentesenkning, og kanskje mer enn det kommer. Risikoen er at man finner et likevektspunkt og at ting stabiliserer seg, mens markedet har priset inn at rentene skal falle og falle. Altså at man har priset inn for mye, for fort. Hvis det for eksempel kommer en ny inflasjonsspike, kan det komme en ny smell.
Mads Johannesen understreker at han ikke vil advare noen mot å kjøpe i eiendom, men at man bør ha realistiske forventninger.
– Dersom du synes eiendom er spennende og har lyst til å være med i den bransjen, er alle disse fondene gode, med satsing på flinke selskaper som skaper inntjening og dermed aksjonærverdier. Men man kan forvente en normalavkastning, kanskje mellom 8–15 prosent i året, ikke de enorme tallene.
En normalavkastning kontra «enkle prosenter» har også sine klare fordeler, fastslår Johannesen.
– Enkle prosenter får man ved å kjøpe når det er mest bekmørkt for en bransje, men da er også risikoen høyest. Kjøper man innen eiendom nå, vil man ikke få den enorme drahjelpen man fikk fra bunnen, men det er ganske solid og trygt. Og med ti prosent i året, dobler man jo innskuddet på omtrent syv år. Det skal man ikke kimse av!
